Связаться с нами
+7 495 737 8000 
«Вы принимаете решения на основе наших данных. Мы отвечаем за их качество и обеспечиваем полную прозрачность процессов сбора и верификации. Наш принцип — заслуживать ваше доверие каждой цифрой».
Первая в России цифровая аналитическая платформа и база знаний о рынке коммерческой недвижимости. Платформа данных создана с целью стать для вас самым надежным и детализированным источником аналитики о рынке коммерческой недвижимости России.
На этой странице с методологией мы максимально открыто рассказываем о том, как мы создаем наш продукт. Мы подробно описываем наши принципы сбора, верификации и анализа данных, даем четкие и понятные определения ключевых индикаторов. Наша методология — это результат работы команды из 30 экспертов, ежедневно превращающих поток рыночной информации в структурированный, проверенный и готовый к использованию аналитический инструмент. Мы убеждены: только полная прозрачность процессов позволяет строить доверие, на котором основываются взвешенные решения.
Наша база объектов состоит из 10,9 тысяч планируемых, строящихся и существующих объектов площадью более 250 млн кв. метров. Мы анализируем объекты по всей России во всех сегментах коммерческой недвижимости: склады, офисы, торговые центры и гостиницы.
Офисы – качественные объекты делового назначения классов Prime, A, B+ и В-, предназначенные для размещения офисов организаций и компаний различных секторов и размеров. Более детально офисную классификацию можно изучить по ссылке.
Склады – качественные объекты классов А и В, включая объекты формата Big-Box, Light Industrial, ЦОДы и производственно-складские комплексы, предназначенные для хранения и обработки различных товаров.
Light Industrial (LI) – объекты индустриального / производственного / промышленного назначения, используемые в том числе для хранения и обработки различного рода товаров. Главной особенностью данного формата является мелкая нарезка площадей от 500 кв. м. Более детально классификацию Light Industrial можно изучить по ссылке.
Гостиницы – сетевые и несетевые классифицированные объекты 3–5 звезд, номерной фонд которых превышает 100 номеров.
Торговые центры – качественные объекты торговой недвижимости под профессиональным управлением, соответствующие современным стандартам качества строительства, расположенные в локациях с высокой транспортной доступностью и имеющие сбалансированный состав арендаторов.
Сумма существующих площадей / общее предложение / сток – общее предложение существующих объектов на рынке, имеющих разрешение на ввод в эксплуатацию. Общее предложение демонстрирует объем рынка и учитывает все качественные объекты независимо от наличия вакантных площадей.
Новое строительство – совокупный объем площадей, введенных в эксплуатацию за рассматриваемый период. Данные могут меняться в случае уточнения информация по дате ввода, открытия объекта или добавления нового объекта в базу. Для торговых центров и гостиниц индикатор рассчитывается по дате открытия объекта для посетителей, а не по дате ввода в эксплуатацию. Данные верифицируются по официальным реестрам и проверяются с собственниками объектов. Для будущих объектов учитываются даты ввода, заявляемые девелоперами, а не официальный прогноз IBC Real Estate. Прогноз может отличаться ввиду наличия значительного объема переносов сроков ввода / открытий. Информация об официальных прогнозах доступна в наших аналитических исследованиях по ссылке.
Доля вакантных площадей – доля площадей в существующих объектах, готовых к въезду арендатора и предлагаемых на рынке на конец наблюдаемого периода. Рассчитывается как объем вакантных площадей в существующих объектах, деленный на общее предложение в существующих объектах. Ротации, вакансии в строящихся объектах, будущие вакансии в существующих зданиях не попадают в расчет. Доля вакантных площадей в ТЦ считается по площади магазинов, которые недоступны для входа посетителей.
Спрос – сумма купленных и арендованных площадей за рассматриваемый период. В расчете спроса на складские площади учитываются сделки аренды, субаренды, BTS аренды и продажи, генерального подряда, продажи, на офисные площади — сделки аренды и продажи. В индикаторе спроса не учитываются сделки продления, пересогласования, отказа от площадей, инвестиционных продаж.
Ставка аренды – стоимость аренды коммерческого помещения, выраженная в рублях за 1 кв. м. Ставка аренды представлена по вакантным и макетируемым опциям, которые в момент расчета находятся в открытом рынке, то есть это запрашиваемая собственником стоимость 1 кв. м. Ставка, по которой подписывается договор аренды (ставка подписания), может отличаться от этой величины.
Базовая ставка аренды – чистая ставка аренды, в которой не учитываются дополнительные платежи арендатора: НДС, операционные расходы (ОРЕХ) и плата за коммунальные услуги.
В аналитике, как правило, в расчетах используются базовые ставки аренды за 1 кв. м в год, если не указано иное.
Средневзвешенная ставка аренды – индикатор, используемый для оценки рыночной конъюнктуры и текущих рыночных коммерческих условий. Так, как правило, ставки «взвешиваются» в зависимости от размера вакантного блока. То есть в расчете рыночного индикатора бОльшие по размеру вакантные опции имеют бОльший вес. Индикатор рассчитывается как сумма произведений вакантной площади и ставки аренды, разделенная на сумму всех вакантных площадей.
Обеспеченность городов качественными торговыми площадями – количественный показатель, отражающий насыщенность города современными торговыми объектами. Рассчитывается как отношение общей арендопригодной площади (GLA) существующих торговых центров к численности постоянного населения города. В таблице приведен топ городов с наибольшим показателем обеспеченности торговыми площадями.
Для расчетов на рынке складской недвижимости используется общая площадь, офисной и торговой — арендопригодная площадь. Гостиничная недвижимость оценивается через показатель номерного фонда.
Общая площадь (GBA) – общая площадь всех этажей здания. Включает в себя арендопригодную площадь, а также места общего пользования — площадь всех помещений в здании, предназначенных для совместного использования всеми арендаторами и посетителями (вестибюли, общие коридоры, лифтовые шахты, лестницы, общие санузлы и т. д.).
Арендопригодная площадь (GLA) – часть общей площади здания, которая может быть сдана в аренду. Исключает общие зоны, технические помещения и другие неарендуемые пространства.
География офисного рынка Москвы и Санкт-Петербурга.
Рынок офисной недвижимости Москвы разделен на несколько зон: внутри СК, СК — ТТК без учета зоны Москва-Сити, Москва-Сити, ТТК — МКАД, за МКАД
Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга разделен на 10 районов: Центр, Петроградская сторона, Васильевский остров, Обводный, Московский, Набережные, Правый берег, Левый берег, Юго-Запад, Север.
Рынок складской недвижимости Московского региона (Москва + МО) разделен на несколько зон: Городской пояс, Город — ЦКАД, ЦКАД, Далее ЦКАД.
Спекулятивный – проект, который был построен с целью владения объектом и дальнейшей сдачей в аренду, не под конкретного покупателя или арендатора. Решение о строительстве принимается на основе анализа рыночного потенциала локации и прогноза будущего спроса.
Собственный – проект, который компания построила для своих собственных нужд, без цели последующей продажи или сдачи в аренду третьим лицам.
BTS (built-to-suit) – проект, который строится под конкретного заказчика с учетом его специфических требований. Такие проекты предлагаются в двух форматах: BTS аренда, когда после завершения строительства объект сдается заказчику в долгосрочную аренду, и BTS продажа, при которой по завершении строительства заказчик покупает объект.
Онлайн-операторы – компании, чья бизнес-модель основана на исключительно дистанционной продаже товаров конечным потребителям через интернет-платформы. Они не имеют (или имеют минимальное количество) традиционных розничных точек для продаж.
Многоканальный ритейл – компании, интегрирующие различные каналы продаж (офлайн-магазины, онлайн-платформы, мобильные приложения, call-центры) в единую экосистему.
Производители – компании, относящиеся к обрабатывающей промышленности, результат деятельности которых являются потребительские товары и товары производственного назначения.
Логистика – компании, осуществляющие услуги по обработке, ответственному хранению и транспортировке различных товаров.
Дистрибьюция – компании, выступающие промежуточным звеном в цепочке поставок между производителями и конечными точками продаж.
Другое – компании, деятельность которых не связана ни с одним вышеперечисленным типом.
Московский регион (Москва и Московская область) – крупнейший логистический хаб РФ.
Санкт-Петербург (Санкт-Петербург и Ленинградская область) – второй по объему существующего предложения логистический хаб РФ.
Ключевые региональные хабы — регионы, в которых общий объем существующих складских площадей составляет более 1 млн кв. м.
Развивающиеся региональные хабы — регионы, в которых общий объем существующих складских площадей составляет менее 1 млн кв. м.
Аренда – временное владение и пользование помещением напрямую от собственника.
Субаренда – временное владение и пользование помещением, предоставляемое текущим арендатором.
Продажа – соглашение, по которому продавец передает объект в собственность покупателю, а покупатель уплачивает за него определённую денежную сумму.
Build-to-suit (BTS) аренда – строительство объекта по техническому заданию заказчика с последующей арендой объекта.
Build-to-suit (BTS) продажа – строительство объекта по техническому заданию заказчика с последующей покупкой объекта.
Генеральный подряд – договор, при котором компания-подрядчик выполняет все работы по строительству объекта путем привлечения других организаций и передает готовый объект собственнику.
На Платформе данных учитываются гостиничные объекты 3–5 звезд, в соответствии с единым реестром объектов классификации в сфере туристской индустрии.
На Платформе данных учитываются гостиничные объекты, находящиеся как под сетевым, так и несетевым управлением. Данные собираются в открытых источниках, преимущественно на официальных страницах управляющих компаний.
Форматы торговых центров
Районные ТЦ – качественные объекты торговой недвижимости арендопригодной площадью до 20 тыс. кв. м, преимущественно расположенные в развитых / развивающихся жилых районах. Состав арендаторов: товары повседневного спроса, зоотовары, спортзал, небольшая доля общественного питания (в основном фаст-фуд).
Окружные ТЦ – качественные объекты торговой недвижимости арендопригодной площадью 20–50 тыс. кв. м. Разнообразный состав арендаторов, в том числе включающий в себя спортивные и развлекательные концепции. Общественное питание представлено различными форматами (фудкорт / фудхолл, кафе).
Региональные ТЦ – качественные объекты торговой недвижимости арендопригодной площадью 50–100 тыс. кв. м. Широкий выбор товаров и услуг, различные спортивные концепции, сильный развлекательный компонент. Общественное питание представлено различными форматами в разных ценовых сегментах (фудкорт / фудхолл, кофейни, кафе и рестораны).
Суперрегиональные ТЦ – качественные объекты торговой недвижимости арендопригодной площадью от 100 тыс. кв. м. Широкий выбор товаров и услуг, различные спортивные концепции, сильный развлекательный компонент. Общественное питание представлено различными форматами в разных ценовых сегментах (фудкорт / фудхолл, кофейни, кафе и рестораны).
Прайм ТЦ – уникальные для рынка торговые объекты, маркетируемые по ставкам выше среднерыночных (например, Афимолл Сити, ГУМ, ЦУМ).
Ключевые ТЦ – крупные объекты (GLA более 50 тыс. кв. м), имеющие децентрализированное расположение и широкий пул арендаторов (например, Авиапарк, Метрополис, Саларис).
Новые ТЦ – объекты, открытые за последние 3 года (например, Avenue Sever, Ботаника Молл, Кузьминки Молл).
Стабилизированные ТЦ – качественные торговые объекты, которые существуют на рынке более трех лет и не являются Прайм / Ключевыми ТЦ (например, Avenue SouthWest, Европолис, Павелецкая Плаза).
Группа мониторинга компании IBC Real Estate включает более 20 человек, которые на ежедневной основе обновляют информацию об объектах коммерческой недвижимости (например, коммерческие условия, технические характеристики, состав арендаторов, этапы строительства).
Например, коммерческие условия, доля вакантных площадей, технические характеристики объектов, планы по новому строительству.
Например, кадастровая стоимость, технические характеристики объектов, разрешительная документация на строительство (ГПЗУ, разрешения на ввод), статистическая отчетность Росстата.
Например, новостные издания, анонсы проектов, информация о смене собственника или управляющей компании, корпоративные сайты и пресс-релизы компаний, профили в социальных сетях, данные с сайтов объявлений.
